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[房产快报] 楼市,逆转信号来了!

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刘秋平 发表于 2019-1-30 08:55:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

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进入2019年,随着各地楼市调控政策微调,市场成交量、预期、人心都有回暖迹象。

  刚刚,社科院发布的2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》明确认为,房价下跌速度趋缓,重点城市成交继续回升。

  社科院留给众人的印象是,十猜九不中。但这一次,本号认为社科院的观点是对的,这也是本号在之前的文章已经发表过的对于今年楼市的看法。

  理由有三:

  1、市场的政策底已现。

  从2018年年末之间,多个城市根据自身实际情况对楼市调控政策作出了微调,政策回暖信号非常明确。

  一个月前山东菏泽打响了微调第一枪,取消了住房限售,之后湖南衡阳(楼盘)跟随脚步,取消限价,虽然被收回,但调整的趋势已经在全国形成。

  广州(楼盘)调整“商住房”政策,原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人;珠海(楼盘)将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降至1个月、3个月、1年不等;青岛(楼盘)高新区暂停摇号售房,有关摇号的规定从实施到取消只有半年。

  与此同时,深圳(楼盘)、武汉(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、广州、惠州(楼盘)等多个城市下调了银行首套房贷款利率上浮区间。

  另外,北京(楼盘)、广州、南京(楼盘)、汕头(楼盘)、长沙(楼盘)、银川(楼盘)、福州(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、绵阳(楼盘)等城市调整了公积金提取政策。一些城市公积金的提取更加便利。其中,北京、银川、哈尔滨、南京、秦皇岛(楼盘)等地简化了公积金提取手续。

  有机构预测,2019年会有30个以上城市对楼市调控政策进行微调。

  为什么要微调?目的就是为了防范大跌。经过2017年、2018年连续加压的调控政策,全国多地房价已进入了调整通道,如果政策依旧保持高压不变,房价大跌风险很大,会带来系统性金融风险,这是任何一方都不愿看到的结果。

  所以住建部对2019年楼市下达的任务是三个“稳”,即稳地价、稳房价、稳预期。

  当然,正因为要稳,所以2019年虽然回比2018年楼市预期要好很多,房价大幅上扬的可能性几乎也不存在。

  2、央行持续降准。

  在全球多数国家进入加息通道的背景下,中国并没有跟随,为了应对经济下行压力,央行在2019年1月开启了降准模式。

  1月4日傍晚,央行宣布降准1个百分点,力度超乎寻常。尽管中央一再强调,是为了支持民营企业、小微企业融资。但经验告诉我们,钱最后大多都会流向房地产。

  除了降准,中央还大力度鼓励地方发行地方债。地方债,是央行印钞方式之一,相当于放水。

  由于中央有下调地方债风险系数的想法,所以前几天河北、山东、河南、福建等地发行的地方债遭到金融机构疯抢,认购倍数在30~50倍,河北更是高达53倍。说明银行手中的钱非常多。

  3、市场成交量已在回暖路上。

  在政策转向,市场预期转向,人心转向的大背景下,多地楼市成交量已在回暖。      上图是百度资讯中的部分截图,可以看到昆明(楼盘)、洛阳(楼盘)、济阳楼市成交量表现不错,就连低迷的香港楼市,上周二手房成交量也创41周新高。

  通过以上三点信号,基本可以对2019年楼市做个初步判断:如果大环境不发生较大变化,热点城市成交量将有一定程度回暖,房价将回到稳定阶段,甚至是小幅慢涨。

  因此,本号认为,2019年第一季度,是刚需客上车的好机会,时间如果再往后推,成本会更高。

  上面分析了楼市短期内趋势,再来说说中长期。

  所谓楼市短期看政策,中期看土地,长期看人口。中国的楼市在土地财政与大城市化两大背景下,中长期仍会是慢涨,但也会有一个临界点,那就是人口临界点。

  这几天,关于人口话题不绝于耳,2018年新生儿人口相比于2017年少了200万,社科院预测,中国人口最快将在2027年迎来负增长,以此推算,本号认为,如果这种趋势不变,中国高房价的拐点也基本会在这个节点附近出现。
                                                                                                      本文章来源于房产动态

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