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一线城市房价4月跌出涨幅榜前十,二线楼市逆袭。

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三顺 发表于 2017-2-27 10:46:02 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式

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经济学家马光远认为,在政策总体没有逆转的情况下,一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家级的城市群,房价仍然会有表现
燥热的“京沪深”一线楼市开始降温,一线城市周边城市和二线城市房价则进入“逆袭”时刻。
据中国指数研究院最近发布的百城房价报告显示,2016年4月份,“北上广深”全部跌出涨幅前10名,涨幅排名前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代,其分别为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,“尽管上海上周商品住宅均价仍然高达40885元/平方米,房企捂盘惜售涨价预期仍在,但随着成交量的急剧下滑,上海楼市马上将进入‘有价无市’状态,降价时间不远了,预计今年10月份将成为上海楼市降价的‘窗口期’。”
经济学家马光远认为,在政策总体没有逆转的情况下,一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家级的城市群,房价仍然会有表现。

一线楼市降温
据上述报告显示,2016年4月份,全国百城新建住宅平均价格为11467元∕平方米,环比上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。其中,71个城市房价环比上涨。
值得一提的是,“京沪广深”四大一线城市均跌出房价涨幅榜前十位。具体来看,上述排名涨幅榜前十的城市中,惠州、中山、厦门和苏州涨幅超过5%。
据该报告显示,整体来看,4月份百城房价指数环比收窄、同比涨幅进一步扩大,环比上涨数量明显增多。鉴于各地政府继续因城施策,廊坊、惠州等一线城市周边城市投机需求增加,房价上涨过快,政府紧急出台限购、提高首付比例等政策,为楼市降温;南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快,政府出台限价政策,平抑房价涨幅。吉林、长沙等部分城市库存压力依然严峻,政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励库存去化。
而在需求方面,深圳、上海调控政策效果显现,成交量有所回落。反倒是周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升;南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。
至于后市,在价格方面,中国指数研究院认为,一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足,但随着稳房价政策效果的显现,涨幅将逐渐趋缓。
马光远认为,以前一线城市是房地产的风向标。但很显然,下一步房地产的热点和风向标都会转换,热点会转向一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市以及大的城市群的核心城市。这是政策最希望看到的,维持这个热度,才能为三、四线城市的去库存营造不错的环境。

品牌房企二线城市抢地
一线城市周边城市及二线城市房价涨幅的走高也传导至土地市场。品牌房企开始在二线城市抢地。
根据中原地产研究部数据,2016年4月份,二线城市合计土地出让676宗土地,土地出让金达到1224.73亿元,环比上涨29%,同比涨幅达227%;成交楼面均价2607.73元/平方米,平均溢价率61.85%,均创出最高历史记录。而一线城市4月份成交土地仅11宗,成交金额6亿元,只有上海与广州有地块出让,北京、深圳均无土地成交。
值得关注的是,中国指数研究院的最新报告显示,品牌房企正攻占二线核心城市,主要城市楼面均价同比环比上涨逾四成,宅地涨幅大于整体,二线城市继续领涨。2016年4月份,全国300个城市成交楼面均价为1827元/平方米,环比上涨43%,同比上涨65%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3657元/平方米,环比上涨52%,同比上涨86%。
其中,苏州、南京等热点城市频频上演“抢地战”,受此影响平均溢价率整体偏高。
简单总结,全国土地市场进入4月份后,一线城市明显降温,二线城市成交火热,三、四城市仍然偏冷。

“目前一、二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场预期,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟如是表示。
不过,马光远认为,前期已经大涨的包括苏州、南京、合肥等城市,在调控的背景下,房价快速上涨的态势也会逆转。
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